Vorlage - 0489/30/2023  

Verfahrensbeteiligte:

Beschlussvorschlag:

1. Der Kreistag beschließt die Aufhebung der Verwaltungsvereinbarung zwischen der Verbandsgemeinde Elbe-Heide und dem Landkreis Börde zur Übertragung der laufenden Verwaltung für die Sekundarschule Zielitz in der Fassung der 2. Änderung vom 07.12.2020.

2. Der Kreistag beschließt den Abschluss eines Mietvertrages zwischen der Gemeinde Zielitz, der Verbandsgemeinde Elbe-Heide und dem Landkreis Börde über das Gebäude der Sekundarschule „Werner Seelenbinder“ Zielitz.

3. Der Kreistag beschließt den Abschluss einer Bauvereinbarung zwischen der Gemeinde Zielitz, der Verbandsgemeinde Elbe-Heide und dem Landkreis Börde über die Bauverantwortung für die „Energetisch Sanierung und einen allgemeinen Um- und Erweiterungsbau“ der Sekundarschule „Werner Seelenbinder“ Zielitz.

Sachdarstellung, Begründung:

Die Gemeinde Zielitz ist Eigentümerin des Schulgebäudes Zielitz, Friedensring 1, 39326 Zielitz. Das Schulgebäude besteht aus den Gebäudeteilen Grundschule, Sekundarschule, Erweiterungsbau, Bibliothek und Holzhaustheater. Des Weiteren befinden sich ein Sportplatz und eine Sporthalle in unmittelbarer Nähe zum Schulgebäude.

Trägerin der Grundschule ist die Verbandsgemeinde Elbe-Heide. Träger der Sekundarschule ist der Landkreis Börde.

Mit Verwaltungsvereinbarung vom 11.04.2011, zuletzt geändert mit Vereinbarung vom 07.12.2020, übertrug der Landkreis Börde gemäß §§ 64, 65 SchulG LSA die Verwaltung der Sekundarschule auf die Verbandsgemeinde Elbe-Heide.

Die Mitbenutzung der Sportstätten wurde zwischen der Gemeinde Zielitz und dem Landkreis Börde (Rechtsnachfolger des Landkreises Ohrekreis) mit gesonderter Vereinbarung vom 10.09.2004 geregelt.

Aufgrund des Alters der Gebäudesubstanz und der starken Abnutzung ist das gesamte Schulgebäude dringend sanierungsbedürftig. Die stetig steigenden Schülerzahlen erfordern eine Erweiterung des Gebäudes sowie einen Neuzuschnitt der vorhandenen Raumkapazitäten. Die Sanierungskosten wurden im Jahr 2020 auf 5.088.000 Euro geschätzt.

Mit Beschluss vom 02.12.2020 (Beschlussvorlage Nr. 0195/40/2020) wurde der Landrat beauftragt, entsprechende Verhandlungen zur Anpassung der Verwaltungsvereinbarung zu führen und die abgestimmte Vereinbarung zur Beschlussfassung vorzulegen.

Eine im Jahr 2022 gefertigte Beschlussvorlage (Nr. 0433/68/2022) wurde von der Verwaltung wieder zurückgezogen, da der Vereinbarungsentwurf einer tiefgründigen rechtlichen Prüfung unterzogen werden sollte.

Die Prüfung ergab, dass in der Vereinbarung Elemente der Übertragung der Verwaltung nach §§ 64, 65 SchulG LSA, einer Nutzungsüberlassung sowie der Durchführung der Baumaßnahme miteinander vermischt waren. Die rechtlichen Positionen der Beteiligten waren nicht klar dargestellt. Als besonders problematisch stellte sich die Investition des Landkreises als Schulträger in das Eigentum der Gemeinde dar. Dies ist aufgrund der Regelungen im Kommunalverfassungsgesetz unzulässig.

Das zwischenzeitlich informierte Landesverwaltungsamt hält die angedachte Vorgehensweise für zulässig, wenn alle Beteiligten für sich die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme feststellen (Anlage 2).

Aus Gründen der Vertrags- und Haushaltsklarheit und Übersichtlichkeit sollen die zu regelnden Punkte in einen Mietvertrag und eine Bauvereinbarung aufgeteilt werden. Die Verwaltungsvereinbarung soll aufgehoben werden.

Im Einzelnen:

3. Änderung der Verwaltungsvereinbarung zur Übertragung der laufenden Verwaltung

Die rechtliche Prüfung ergab, dass die Verwaltung des Schulgebäudes originäre Aufgabe des Eigentümers ist. Einer Übertragung der Verwaltung nach §§ 64, 65 SchulG LSA bedarf es somit nicht. Die Vereinbarung zur Übertragung der Verwaltung wird daher aufgehoben.

Aus Gründen der leichteren Abrechenbarkeit soll die Verwaltungsvereinbarung zum Jahresende 2022 aufgehoben werden. Hierzu muss die 3. Änderungssatzung rückwirkend zum 30.12.2022 in Kraft treten.

Mietvertrag

Die Nutzungsüberlassung des Schulgebäudes soll zukünftig in einem klassischen Mietvertrag geregelt werden. Vermieterin ist die Gemeinde Zielitz. Der Mietvertrag beinhaltet die Nutzung des Gebäudes der Sekundarschule sowie die Mitbenutzung des Erweiterungsbaus, der Bibliothek, der Mensa und der Außenflächen (Schulhof, Müllplatz, Parkplatz). Da für die Mitbenutzung der Sportstätten eine gesonderte Vereinbarung besteht, werden diese nicht in den Mietvertrag einbezogen.

Das Mietverhältnis soll zum 01.01.2023 beginnen. Wegen der besonderen Bedeutung von Schulen und der damit einhergehenden Notwendigkeit von Planungssicherheit für den Landkreis als Schulträger ist der Vertrag nicht ordentlich kündbar. Neben schwerwiegenden Vertragsverletzungen soll der Wegfall der Bestandsfähigkeit der Schule einen Sonderkündigungsgrund darstellen.

Zurzeit wird das gesamte Schulgelände durch zwei Hausmeister betreut, die bei der Verbandsgemeinde angestellt sind. Gemäß § 70 Abs. 1 SchulG LSA hat der Schulträger die Personalkosten des nichtpädagogischen Personals zu tragen. Daher soll ein Hausmeister in den Personalbestand des Landkreises übergehen. Ebenso verhält es sich mit der Schulsachbearbeiterin.

Die Miete für die genutzten Räumlichkeiten i. H. v. 5.076 Euro sowie die im Außenbereich befindlichen Grundstücksbestandteile i. H. v. 756 Euro erfassen die Zahlungen, die zurzeit aufgrund der bestehenden Vereinbarung geleistet werden. Die Höhe ist in der Anlage 2 zum Mietvertrag nachgewiesen.

Dem Landkreis entsteht durch die aktuelle Baumaßnahme und damit einhergehender Wertsteigerung der Schule ein geschätzter finanzieller Vorteil i. H. v. 5.376.493,51 Euro. Dieser soll durch Erstattung der Netto-Abschreibungen abgegolten werden. Hierbei wird aus Vereinfachungsgründen von einem durchschnittlichen Abschreibungszeitraum von 35 Jahren ausgegangen. Daraus errechnet sich eine monatliche Erstattung i. H. v. 12.801,18 Euro. Da die Wertsteigerung erst mit der Aktivierung des Anlagevermögens bilanziell abgebildet wird, beginnt die Erstattungspflicht erst mit der Aktivierung des Anlagevermögens.

Da es sich bei dem berechneten finanziellen Vorteil um eine vorläufige Berechnung handelt und die endgültigen Gesamtkosten erst nach Abschluss der Baumaßnahme feststehen, ist diese Regelung an die tatsächlich zu aktivierenden Abschreibungen anzupassen.

Zurzeit ist die Gemeinde Zielitz zurzeit finanziell so gut aufgestellt ist, dass sie zur Finanzierung der Baumaßnahme keinen Kredit aufnehmen muss. Dies kann sich in der Zukunft jedoch ändern. Daher wird für den Fall einer notwendigen Kreditaufnahme die Übernahme der Zinsen durch den Landkreis vereinbart.

Wegen der Erstattung des finanziellen Vorteils über einen Zeitraum von 35 Jahren muss für den Fall einer Kündigung des Mietverhältnisses wegen Wegfalls der Bestandsfähigkeit der Schule eine Verpflichtung zur Nachnutzung des Gebäudes durch die Gemeinde geregelt werden. Ansonsten obläge dem Landkreis weiterhin die Zahlungsverpflichtung für eine Schule, die er nicht mehr braucht, nicht mehr nutzt und nicht mehr unterhält. Nur für den Fall, dass die Gemeinde trotz größtmöglicher Anstrengungen keine Nachnutzung für das Gebäude finden kann, soll der Landkreis ausnahmsweise zur Fortzahlung verpflichtet sein. Die Gemeinde hat sich jedoch fortlaufend um eine Nachnutzung zu bemühen.

Nebenkosten sind nach den Regelungen der Betriebskostenverordnung zu erstatten. Da bestimmte Kosten nicht nach den Gebäudeteilen aufgeteilt werden können (z. B. Gebäudereinigung, Winterdienst), trägt der Landkreis pauschal 60 % dieser Kosten. Die Aufteilung ergibt sich aus der Flächenberechnung gemäß Anlage 1b zum Mietvertrag.

Bis zur Übernahme des Personals in den Personalbestand des Landkreises Börde (voraussichtlich zum 01.01.2024) müssen Regelungen zur Kostentragung getroffen werden. Die Erstattung für den Hausmeister erfolgt in Höhe einer Vollzeitstelle.

Die Erstattung für die Schulsachbearbeiterin ist auf 75 % einer Vollzeitstelle beschränkt, weil aufgrund der Größe der Sekundarschule nur eine Beschäftigung auf Basis einer 30 h-Woche in Betracht kommt. Da die Stelleninhaberin seinerzeit in die Entgeltgruppe 6 übergeleitet worden ist, werden auch diese Kosten erstattet. Im Fall einer Neubesetzung wird die nach Entgeltgruppe 5 bewertete Stelle auch nur danach bezahlt.

Nach heutiger Bewertung sind die Leistungen des Mietvertrages nicht umsatzsteuerpflichtig. Da sich dies in Zukunft ändern kann, wurde eine entsprechende Klausel eingefügt die klarstellt, dass ggf. geschuldete Umsatzsteuer hinzuzurechnen ist.

Die Haftung richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften. D. h. dass die Gemeinde für die Dauer des Mietverhältnisses den Mietgegenstand in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten hat. Für Mängel der Mietsache haftet die Gemeinde nur bei Verschulden (auch von Hilfspersonen). Der Landkreis wiederum haftet bei schuldhaft verursachten Schäden (auch von Hilfspersonen), nicht jedoch für die gewöhnliche Abnutzung durch bestimmungsgemäßen Gebrauch.

Bauliche Veränderungen (für die die Gemeinde als Eigentümerin zuständig ist) sind mit dem Landkreis abzustimmen, damit sie den Schulbetrieb nicht über das notwendige Maß hinaus beeinträchtigen und den gesetzlichen Anforderungen an eine Sekundarschule entsprechen. Über eine etwaige Kostenbeteiligung des Landkreises an einer Baumaßnahme ist vorab eine schriftliche Vereinbarung zu schließen.

Bei Rückgabe der Mietsache haftet der Landkreis für schuldhaft verursachte Schäden, nicht jedoch für die gewöhnliche Abnutzung durch bestimmungsgemäßen Gebrauch.

Aus Anlage 1a ist ersichtlich, welche Grundstücksteile durch wen genutzt werden.

Aus Anlage 1b ergeben sich die prozentualen Nutzungsanteile der Vertragsparteien an den einzelnen Räumen auf der Grundlage der qm-Flächen der Räumlichkeiten des Gesamtgebäudes.

Bauvereinbarung

Die durchzuführende Baumaßnahme sowie die damit zusammenhängenden Rechte und Pflichten der Parteien sollen in einer gesonderten Bauvereinbarung geregelt werden.

Bauherrin ist die Gemeinde als Eigentümerin. Die durchzuführenden Arbeiten werden zunächst kurz dargestellt. Zwischen den Parteien ist ein Maßnahmenplan abgestimmt, dessen Änderung wegen der besonderen baulichen Anforderungen an eine Sekundarschule der Zustimmung des Landkreises als Schulträger bedarf.

Von den geplanten Gesamtkosten der Baumaßnahme i. H. v. 8.694.405,85 Euro soll ein Anteil von 2.434.520 Euro durch Fördermittel gedeckt werden. Von der verbleibenden Summe trägt die Gemeinde Zielitz einen Eigenanteil von 14,11 %. Dies entspricht 883.392,34 Euro. Der verbleibende Anteil von 85,89 % - dies entspricht 5.376.493,51 Euro - ist der Sekundarschule als Wertsteigerung zuzurechnen und wird zunächst von der Gemeinde Zielitz finanziert. Anschließend erfolgt die Refinanzierung über 35 Jahre durch Zahlung der Netto-Abschreibung durch den Landkreis.

Um eine Einhaltung des Kostenrahmens zu ermöglichen, sollen Kostensteigerungen durch Veränderung bzw. Reduzierung des Bauprogramms ausgeglichen werden. Gelingt dies nicht, werden die Mehrkosten im Verhältnis Gemeinde 14,11 % zu Landkreis 85,89 % getragen und erhöhen so den Eigenanteil der Gemeinde und die Wertsteigerung des Schulgebäudes entsprechend. Sollte eine der Parteien die Mehrkosten verschuldet haben, hat sie diese allein zu tragen.

Ein pünktlicher Abfluss der Fördermittel der KfW ist gesichert. Für die nicht vollständige Auszahlung bzw. Rückerstattung haftet daher die Gemeinde allein. Die Fördermittel der BAFA müssen bis zum 09.06.2023 abgeflossen sein. Gelingt dies ohne Verschulden der Gemeinde nicht und kann auch keine Verlängerung des Fördermittelzeitraums erreicht werden, sollen etwaige Minderauszahlungen bzw. Rückforderungen zwischen den Parteien in dem Verhältnis getragen werden, in dem auch die übrigen Baukosten aufgeteilt sind (Gemeinde 14,11 %; Landkreis 85,89 %).

Mit Beendigung der Baumaßnahme hat die Vereinbarung ihren Zweck erfüllt und endet daher zu diesem Zeitpunkt.

Finanzielle Auswirkungen:

Personelle Auswirkungen:

Anlagen:

1. Verwaltungsvereinbarung vom 11.04.2011 einschließlich der Änderungen vom 07.09.2017 und 07.12.2020

2. Verfügung Landesverwaltungsamt vom 21.10.2022

3. Aufhebung Verwaltungsvereinbarung

4. Entwurf Bauvereinbarung

5. Entwurf Mietvertrag